Se você está no mercado para uma nova casa, provavelmente já entendeu a importância de ter uma pontuação de crédito sólida e um adiantamento decente para se qualificar para uma hipoteca e fechar uma compra com sucesso. Mas você entende completamente quão crítico esses dois fatores se tornaram o mercado imobiliário hipercompetitivo em que estamos agora, que é caracterizado por escassez de moradias e taxas de juros baixas recordes?

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Aqui está um instantâneo da realidade atual em todo o país: A média de entrada nas 11 principais metrópoles mais competitivas nos Estados Unidos é de 21% de acordo com o novo estudo da LendingTree . Em alguns lugares, como San Jose, Califórnia; Hartford, Connecticut, e Cleveland, Ohio, adiantamentos de 22% e 23% são a média local. Além disso, impressionantes 73% dos compradores nessas áreas metropolitanas competitivas pontuação de crédito de pelo menos 720.

Em outras palavras, este não é o seu rodeio típico. Se você quer ter sucesso em conseguir a casa dos seus sonhos (ou conseguir uma casa, ponto final), é melhor ter suas finanças em perfeitas condições.

'No mercado aquecido de hoje, as guerras de lances acontecem dentro de horas de uma casa indo para o mercado. Os potenciais compradores precisam recorrer a estratégias criativas para se destacar da concorrência', diz Mark Washburn, corretor de imóveis com Boutique Condomínio Nápoles .

Você vai querer manter os comentários de Washburn em mente, especialmente se você mora nos três metros com a mercados imobiliários mais competitivos, que de acordo com o relatório LendingTree são (classificados em ordem) San Jose, Califórnia (média de entrada 23,67%; porcentagem de compradores com pontuação de crédito 720 ou superior 84%); São Francisco, Califórnia, (pagamento médio de entrada de 21,43%; porcentagem de compradores com pontuação de crédito de 720 ou superior 81%) e Raleigh, Carolina do Norte. (média de entrada de 20,39 por cento; porcentagem de compradores com pontuação de crédito de 720 ou superior 70,48 por cento).

Vamos dar uma olhada mais de perto por que a pontuação de crédito e o pagamento são tão incrivelmente cruciais nos locais mais quentes do país e como colocá-los em ordem antes de embarcar no processo de compra de casa.

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Por que esses dois fatores assumiram tanta importância

Essencialmente, tudo se resume a isso: em um mercado hipercompetitivo, os vendedores podem ser mais exigentes e escolher a oferta com a qual se sentem mais confortáveis, o que inclui optar pela oferta que pode torná-los os a maioria dinheiro e que eles têm certeza que fecharão com sucesso sem soluços ou falta de depósito.

'Em um mercado hipercompetitivo, o comprador deve fazer exatamente isso... competir', diz Daren Herzberg, um corretor de imóveis licenciado com a Babst + Herzberg, com sede em Nova York. 'O vendedor tem dois objetivos ao escolher um comprador—preço mais alto e risco mais baixo.'

A maioria dos compradores de casas obtém PRE-aprovado para uma hipoteca de um credor para financiar a maior parte da compra da propriedade. E o contrato de venda dependerá do comprador garantir essa hipoteca se sua oferta for aceita pelo vendedor. No entanto, caso o potencial comprador não seja aprovado para essa hipoteca, ele pode cancelar o contrato de compra, deixando o vendedor da casa na mão.

'Quando um comprador de casa tem um adiantamento forte ou alto e uma pontuação de crédito justa, isso dá a presunção de que o comprador pode lidar confortavelmente com a hipoteca e, se sua oferta for aceita, ele não poderá perder o depósito', diz Chantay Bridges, da EXP Realty com sede em Los Angeles . 'A última coisa que um vendedor quer é começar com um comprador e depois descobrir que sua pré-aprovação nunca se transformou em aprovação [e] eles não podem comprar a casa.'

Ryan McPartland, diretor e consultor de hipotecas da Mortgage Acuity, diz que, em meio a esse cenário, o pagamento inicial é o mais crítico, principalmente o depósito em dinheiro.

'O processo de pensamento geral é, quanto mais dinheiro você está disposto a colocar, quanto mais pele você tem no jogo, mais forte você se torna um comprador', diz McPartland. 'Adiantamentos maiores são tipicamente indicativos de compradores mais qualificados e sérios. A capacidade de economizar uma grande soma de dinheiro fala muito da força e responsabilidade financeira dos compradores. Claramente, isso nem sempre é o caso, mas na maioria dos casos é.

Essa linha de pensamento é particularmente verdadeira quando se trata do depósito em dinheiro, que é o depósito que um potencial comprador faz antes de fechar uma casa para mostrar que está levando a sério a compra.

“Se o comprador não cumprir os requisitos contratuais em termos de garantia de um compromisso de hipoteca dentro de um prazo acordado, o vendedor pode manter o depósito em dinheiro do comprador. Quanto maior o depósito em dinheiro, maior o risco do comprador e menor o risco do vendedor. Quanto menor o risco para o vendedor, mais atraente será a oferta”, acrescenta McPartland.

Então, tudo isso explica por que os depósitos assumiram uma importância significativa. Mas e as pontuações de crédito, você pergunta? Há muitas razões pelas quais a pontuação de crédito é importante, mas aqui está uma observação particularmente importante.

Um bom crédito se traduz em mais produtos de empréstimo para os compradores de casas escolherem, diz Mark Meyerdirk, principal corretor da Wahsington D.C. Corretores Urbanos . E quando os vendedores de imóveis têm inúmeras ofertas para escolher, seus agentes geralmente priorizam a força financeira de um potencial comprador, levando em consideração o financiamento do comprador modelo .

“Deixando de lado as ofertas em dinheiro, os compradores que usam financiamento convencional são preferidos aos empréstimos FHA ou VA”, diz Meyerdirk. 'Assim, um comprador que tem a capacidade de 'se tornar convencional' tem mais chances de sucesso ao competir com outros compradores.'

Maneiras de se diferenciar da concorrência

Dada essa realidade, há uma variedade de maneiras de melhorar suas chances de ser bem-sucedido como comprador de casa, incluindo o óbvio: melhorar sua pontuação de crédito e aumentar seu pagamento inicial.

'Há uma infinidade de mutuários com bom crédito agora. Por isso, tornou-se muito mais importante se destacar como tomador e manter um ótimo crédito e um ótimo balanço', afirma Adem Selita, CEO e cofundador da A Empresa de Alívio da Dívida .

Algumas das melhores maneiras de melhorar e manter sua pontuação de crédito incluem reduzir os saldos de seus vários cartões de crédito e empréstimos, não fazer pagamentos atrasados ​​e manter sua relação dívida / renda geral (DTI) o mais baixo possível.

'Certifique-se de obter seu DTI o mais baixo possível. A maneira mais fácil de fazer isso é quitar empréstimos e obrigações de saldo menor que podem estar impactando negativamente suas despesas mensais e, portanto, seu DTI', explica Selita. “As contas que provavelmente serão as culpadas nesse cenário são contas de cartão de crédito, empréstimos pessoais, empréstimos estudantis e empréstimos para automóveis. Se você tiver algum desses tipos de contas e eles estiverem relativamente próximos de serem pagos, pegue algum dinheiro extra para pagá-los completamente. Isso diminuirá seu DTI e, como benefício adicional, aumentará sua pontuação de crédito.'

Faça uma oferta em dinheiro

Se seus fundos são ilimitados (o que claramente não é o caso de todos), você também pode considerar uma oferta em dinheiro, que aparentemente se tornou muito mais comum. Uma oferta em dinheiro é exatamente o que parece – uma oferta em dinheiro, o que significa que o comprador comprará a propriedade sem ter que garantir um empréstimo hipotecário ou alguma outra forma de financiamento.

“Não surpreendentemente, essas ofertas são mais atraentes para o vendedor, pois o risco de o financiamento de um comprador em potencial falhar é eliminado, novamente, resultando em um tempo de fechamento mais rápido”, diz Washburn, da Naples Condo Boutique. “Todas as ofertas em dinheiro parecem estar em alta no momento, principalmente em mercados de segunda casa como Naples, Flórida. Muitos de nossos compradores obtiveram ganhos significativos em seus portfólios financeiros e estão transferindo esses ganhos para o setor imobiliário.'

Em meio às condições atuais do mercado, os compradores à vista têm uma vantagem significativa sobre um comprador tradicional que procura financiar a compra de uma casa, diz Washburn.

Inclua comprovante de fundos ao fazer uma oferta

Uma maneira muito mais barata de tornar seu lance em uma casa mais competitivo é fornecer comprovante de fundos ao licitar uma casa, diz Meyerdirk, da Urban Brokers. Isso significa essencialmente fornecer documentação de seus ativos financeiros, que pode ser usada para estabelecer sua solidez financeira com um vendedor, assegurando-lhes que o negócio provavelmente não fracassará.

'Os compradores podem flexibilizar sua solidez financeira fornecendo comprovantes de fundos', explica Meyerdirk. 'Os compradores que fizerem isso devem incluir contas de aposentadoria (supondo que tenham a opção de contratá-las) junto com quaisquer fundos de contas correntes e de poupança a que tenham acesso.'

Dispensar contingências

Uma última maneira de tornar sua oferta ainda mais atraente para um vendedor é dispensar a maioria das contingências. É outra dica que Washburn oferece aos seus potenciais compradores de imóveis.

'A única forma de competir é ter o mínimo de contingências possível na oferta', explica. “Uma contingência é uma condição que deve ser atendida antes que o comprador prossiga. Por exemplo, a oferta de um comprador pode depender da venda de sua casa pelo comprador, ou da avaliação do valor da casa do vendedor, ou sujeita a uma inspeção positiva da propriedade.'

Geralmente Washburn diz a seus clientes para nunca abrirem mão da contingência de inspeção, e por boas razões. Fazer isso pode levar a surpresas desagradáveis ​​para o comprador na forma de reparos substanciais que podem precisar ser feitos no futuro se a casa tiver problemas estruturais. Mas, como comprador, você pode considerar renunciar a outras contingências menos críticas.

“O mercado de hoje significa que os compradores de casas precisam fazer esforços extraordinários para comprar uma casa – embora a renúncia a pelo menos uma contingência normal possa ajudá-lo a se destacar, tenha cuidado antes de prosseguir com algumas dessas proteções vitais”, diz Washburn.