A casa própria vem com uma variedade de despesas contínuas (além dos pagamentos da hipoteca) que afetam o quão acessível sua escolha de moradia será a longo prazo. E quando você está comprando para casa, é extremamente importante entender esses custos cuidadosamente para evitar ser pego de surpresa no caminho.

Um dos exemplos mais importantes e muitas vezes irritantes desse problema é o custo das taxas de associação de proprietários, também conhecidas como HOAs. Se você não for cuidadoso e não fizer perguntas suficientes sobre um potencial HOA ao considerar a compra de uma casa, poderá ter um despertar rude quando, ano após ano, as mensalidades continuarem subindo e subindo. ..até que um dia, seus custos de moradia inflaram muito além do seu orçamento mensal .

“A coisa mais urgente que alguém que compra em uma comunidade HOA precisa saber é se o preço vai mudar”, diz Kevin Taylor, sócio-gerente da empresa de serviços de consultoria financeira. Discernimento . 'O custo crescente dos custos mensais de HOA pode afetar a qualidade de vida de um proprietário enquanto ele mora lá, e o valor de revenda de uma propriedade quando ele quer sair—tanto positivamente quanto negativamente.'

As associações de moradores certamente podem agregar muito valor a um bairro, mantendo a aparência da comunidade e cuidando da manutenção diária dos espaços públicos e das comodidades compartilhadas. Mas eles também podem causar grandes problemas financeiros se você não tiver certeza sobre o que está assinando. Antes de compra de uma casa em uma comunidade gerenciada pela HOA, faça um favor a si mesmo e certifique-se de fazer as seguintes perguntas. (Sua conta bancária agradecerá mais tarde.)

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O que é um HOA?

Primeiras coisas primeiro. Para quem não conhece, a associação de moradores (HOA) é uma organização que cria ou impõe regras para propriedades e moradores que vivem em um loteamento, comunidade planejada ou até mesmo um condomínio. Como Investopedia explica : Aqueles que compram propriedades dentro da jurisdição de um HOA tornam-se automaticamente membros e são obrigados a pagar taxas ou taxas do HOA.

Geralmente, os HOAs são administrados por um conselho composto por membros que são residentes da comunidade. Esses membros do conselho são eleitos por seus colegas proprietários. No entanto, em alguns casos, o HOA de uma comunidade pode ser administrado por uma organização privada de terceiros.

Não é totalmente incomum que os HOAs sejam manchetes ou acabem nos noticiários por causa de suas regras e regulamentos excessivamente restritivos.

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O que são taxas HOA?

As taxas de HOA são as taxas cada proprietário deve pagar mensalmente à associação. Essas taxas variam muito de acordo com a comunidade e a localização geográfica do país e podem chegar a centenas de dólares por mês.

As taxas são cobradas para pagar a manutenção. Dependendo da associação em questão, as cotas podem simplesmente pagar a manutenção e o paisagismo da comunidade, mas em alguns casos, o dinheiro também pode ser usado para a manutenção de sua casa ou condomínio.

As taxas do HOA são dedutíveis?

Por mais que você gostaria que fossem, as taxas do HOA geralmente não são dedutíveis. No entanto, há uma exceção notável a esta regra.

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'As taxas de HOA são dedutíveis se você usar a casa em questão como propriedade de aluguel, uma vez que fazem parte de suas despesas comerciais, mas geralmente não são dedutíveis para uma residência principal', diz Martin Orefice, CEO da Aluguel para laboratórios próprios , um guia de recursos on-line projetado para ajudar os consumidores a encontrar aluguel de casas próprias.

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Quando foi a última vez que o HOA aumentou suas dívidas e em quanto?

Antes de fazer o que para muitas pessoas é a maior compra de suas vidas, você vai querer perguntar sobre o histórico de aumentos de quotas HOA em uma comunidade em potencial. Esta é facilmente uma das perguntas mais fundamentais e importantes a serem feitas em relação aos HOAs. A resposta pode fazer uma diferença dramática em suas despesas mensais.

'Pode ser uma bandeira vermelha se o HOA aumentou consistentemente suas dívidas nos últimos anos. Isso pode significar que o mesmo pode acontecer com você como residente lá, e você pode enfrentar taxas aumentadas a cada ano', diz Andy Taylor, gerente geral da Crédito Karma Home . 'Por outro lado, se já faz um tempo desde que o HOA aumentou suas taxas, isso pode significar que eles podem aumentar as taxas em um futuro próximo.'

Você deve ter uma compreensão do cronograma de taxas, bem como um prazo claro para quando eles esperam aumentar as taxas novamente, para que você não seja pego de surpresa por uma taxa mensal muito mais alta logo após a mudança.

Quanto o HOA tem em reservas? E qual é a meta de financiamento total do HOA para sua conta de reserva?

Essa também é talvez uma das perguntas mais importantes que você pode fazer. Aqui está o porquê: Uma parte das taxas mensais do HOA que você pagará geralmente é canalizada para o fundo de reserva da associação para cobrir futuros projetos de reparo, substituição ou emergência da comunidade.

Sem uma quantia adequada de dinheiro neste fundo, um HOA pode não ser capaz de cobrir tais necessidades futuras. E aqui está o ponto-chave, a falta de fundos de reserva, ou uma conta de reserva parcialmente ou inadequadamente financiada no momento em que você compra uma nova casa, é um sinal de que as taxas do HOA provavelmente aumentarão. E continuar aumentando até que a associação atinja suas metas de financiamento de reserva.

'Pergunte quanto as reservas são atualmente financiadas como uma porcentagem do orçamento geral do HOA para reparos', explica Roger Cummings, reais corretor de registro. 'Esta pergunta ajuda a entender a solvência financeira do HOA e quão bem eles mantêm e monitoram seu orçamento.'

Se a resposta for inferior a 30%, isso não é uma boa notícia, diz Cummings. O financiamento de reserva atual de algo entre 30 a 60 por cento da meta da associação é uma resposta um pouco melhor. Mas, idealmente, você quer que a resposta seja que a conta de reserva da associação seja pelo menos 60% financiada, se não mais.

'Qualquer coisa abaixo de 60 por cento pode significar uma avaliação especial de curto prazo ou aumentos de taxas se uma grande reparação ou substituição da comunidade for iminente', explica Cummings.

Muitos HOAs realizarão periodicamente estudos de reserva, e esses estudos informam a associação sobre a faixa ou nível apropriado de fundos de reserva que devem ter em mãos para cobrir emergências inesperadas, vários projetos de substituição ou melhorias no HOA, acrescenta o advogado Ben Gottlieb, cofundador da Baseado no Arizona MacQueen & Gottlieb .

Qual é a filosofia do HOA sobre avaliações especiais versus o uso de um fundo de reserva?

Os HOAs abordam o financiamento de grandes projetos e atualizações de maneira diferente, com base em seu tamanho, maturidade e filosofia, diz Claire Hunsaker, CEO, do site de finanças pessoais Pergunte a Flossie.

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'O quanto eles dependem de avaliações especiais pode ter um grande impacto em suas finanças como membro. Um HOA mais recente pode depender muito de avaliações especiais para melhorias planejadas e reparos não planejados, porque eles ainda estão construindo o fundo de reserva gradualmente com as taxas do HOA”, explica Hunsaker. 'Eles também podem contar com avaliações especiais se anteciparem uma rotatividade média mais rápida entre as unidades.'

Idealmente, você desejará que um HOA informe que não está planejando implementar nenhuma avaliação especial e que não depende dessa abordagem para necessidades de financiamento.

'Avaliações especiais são despesas adicionais incorridas pelo proprietário fora de suas mensalidades normais. Dependendo do item de reparo ou substituição, eles podem custar de várias centenas a dezenas de milhares de dólares”, explica Cummings, da Reali. 'Às vezes, o HOA pode oferecer um empréstimo ou pagamentos ao longo do tempo, mas se não for bem financiado, isso geralmente virá como um pagamento único do bolso.'

Qual é o aumento médio anual das quotas do HOA?

Correndo o risco de esgotar essa questão em particular, você também deve perguntar se o HOA tem um histórico de aumentar as taxas do HOA em um valor específico ou se tem um cronograma de aumentos planejados que você pode visualizar. Saber disso permitirá que você planeje os aumentos com mais precisão em seu orçamento doméstico e talvez até o ajude a determinar se você pode se dar ao luxo de viver na comunidade.

“Uma casa é um grande investimento, independentemente de quanto tempo você planeja ficar lá, por isso é importante saber quanto você deve ao HOA a cada ano”, diz Bailey Carson, especialista em casas da Angi. 'Saber com certeza que as taxas do HOA aumentarão 3 por cento a cada ano é muito diferente de aumentos inesperados de 10 por cento.'

Se a associação tiver um histórico de picos significativos e inesperados nas mensalidades, isso pode ser um sinal de má gestão.

“Saber com que frequência e por que as taxas são aumentadas é fundamental para você e a acessibilidade da casa hoje e daqui para frente, mas também é revelador da saúde financeira do HOA”, acrescenta Betsy Ronel , um corretor de imóveis Compass com sede em Westchester County, NY 'Você vai querer saber se as taxas são aumentadas a uma taxa definida e quais são os aumentos destinados a resolver? As quotas são levantadas por projeto? E nós votamos nas coisas? Se não, quem toma as decisões financeiras e está envolvido no HOA? Eles vivem na comunidade ou são de fora?'

Qual é a taxa do HOA por metro quadrado da casa em seu bairro em potencial, em comparação com as taxas do HOA nos bairros vizinhos?

Fazer essa pergunta é apenas um benchmarking básico, diz Kevin Taylor da InSight.

“Eu só gostaria de saber se o custo mensal das minhas taxas de HOA, padronizados para a metragem quadrada da propriedade, estava alinhado com outros bairros da minha cidade e outros edifícios ou comunidades do mesmo tamanho e tipos de edifícios semelhantes”, explica Taylor. . 'Ninguém quer pagar a mais, e saber as taxas divididas pela metragem quadrada é a melhor maneira de conciliar e começar a comparar o custo dos HOAs'.

O que exatamente as taxas do HOA cobrem?

Depois de saber o valor das taxas potenciais do HOA e com que frequência elas podem aumentar, você desejará entender o que especificamente o dinheiro está sendo usado para pagar, para que possa decidir se o custo realmente vale a pena para você.

Por exemplo, as taxas do HOA cobrirão a manutenção de uma piscina comunitária ou quadras de tênis? Em caso afirmativo, você está disposto a desembolsar várias centenas de dólares por mês em tais dívidas se não tiver interesse em usar esses tipos de comodidades? Se a resposta for não, seu dinheiro pode ser melhor gasto em outro lugar, como em uma comunidade que não tem taxas do HOA, o que permitiria que você usasse esse dinheiro extra todo mês em outras coisas.

“Se há áreas comuns disponíveis para os moradores, como piscinas, academias, quadras de tênis ou parques, saiba qual é a responsabilidade do HOA em mantê-las”, diz Carson, da Angi. 'Descubra se eles são responsáveis ​​pela remoção de neve, corte de grama ou manutenção de calçadas e estradas em toda a comunidade. Uma vez que você saiba o que suas dívidas cobrem e quanto elas custam, você pode tomar uma decisão bem informada sobre se a propriedade é a decisão financeira certa para você e sua família.'

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Quantas pessoas o HOA tem na equipe em tempo integral?

Esta é uma pergunta que pode passar despercebida por potenciais proprietários que não percebem seu significado. Mas quanto mais custos operacionais o HOA tiver, mais você pagará a cada mês e ano.

'Normalmente, quanto mais pessoas eles têm na equipe, maiores são suas taxas de HOA', explica Andy Taylor, do Credit Karma Home. 'O número de pessoas na equipe geralmente depende de coisas como o número de unidades na propriedade ou as comodidades da propriedade, especialmente aquelas que precisam de atenção especial, como piscina ou paisagismo.'

Existem restrições de aluguel e, em caso afirmativo, quais são?

Até agora, se você fez algumas ou todas as perguntas já descritas, você deve ter uma boa noção do que seus custos futuros de moradia provavelmente envolverão. Mas há mais uma pergunta que você pode querer fazer: se o HOA limita sua capacidade de alugar sua casa. Isso, é claro, é importante, caso você pretenda se mudar no futuro, mas não queira vender o imóvel.

'Alguns HOAs têm uma porcentagem limitada de unidades que podem ser alugadas, enquanto outros definem um período de ocupação obrigatória, como um ano antes de permitir a conversão para aluguel', diz Cummings, da Reali. 'Obviamente, quanto menos restrições, melhor.'

Alguma regra do HOA é inexequível?

Os HOAs certamente podem ser enlouquecedores e difíceis de lidar às vezes. Se você tiver um problema específico com o HOA local, é uma boa ideia fazer sua pesquisa para descobrir se o regulamento em questão é realmente aplicável.

Algumas regras do HOA, por exemplo, são inexequíveis – não por causa do texto da regra, mas porque foram promulgadas ou aplicadas incorretamente, diz Orefice, da Rent to Own Labs.

'Há também leis em muitas jurisdições que regem o que um HOA pode e não pode regular, especialmente quando se trata de liberdade de expressão, discriminação e usos razoáveis ​​(se desagradáveis ​​para algumas pessoas) de sua propriedade, incluindo colocar antenas parabólicas ou varais, ', diz Orefice.

Linha inferior? É uma boa ideia dedicar um tempo para entender no que você está se metendo ao considerar uma compra de propriedade com uma comunidade governada pela HOA.

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“Olhe para o seu estilo de vida e certifique-se de que tudo o que você deseja adicionar ou trazer para sua nova casa é permitido”, diz Andy Taylor, gerente geral da Credit Karma Home. 'Por exemplo, se você tem um polegar verde, pode plantar flores em um vaso do lado de fora da sua janela? Se você é um foodie, você pode ter uma grelha com chamas abertas? Se você é fumante, é permitido fumar? Mesmo coisas como a cor da pintura da sua casa, ou se você pode ou não manter aquela extensa coleção de gnomos de gramado podem ser regulamentadas pelo HOA.