Para os não iniciados, as hipotecas podem parecer o obstáculo mais complicado em seu futuro financeiro. Empréstimos convencionais e não convencionais? Seguro de hipoteca privado? Hipoteca de trinta anos? Há terminologia suficiente para assustar até mesmo o comprador de primeira casa mais bem financiado. Felizmente, toda essa linguagem relacionada a hipotecas pode ser aprendida com um pouco de esforço.

Se você quer comprar uma casa, você vai precisar descobrir toda essa confusão de hipotecas, e não melhor do que o presente, quando as taxas de hipoteca estão em níveis recordes. Leia sobre cinco coisas que você precisa descobrir antes de iniciar sua busca de casa, e você estará definido quando for a hora de começar a falar com os credores hipotecários.

Apenas lembre-se: se tudo parecer esmagador, um planejador financeiro (ou um amigo ou membro da família que entende de dinheiro) pode ajudar a guiá-lo no processo. Comprar uma casa é uma maratona, não um sprint, e você não precisa fazer isso sozinho.

itens relacionados

1 Descubra quanta hipoteca você pode pagar

A menos que você tenha um esconderijo secreto de dinheiro escondido em algum lugar – o suficiente para gastar algumas centenas de milhares de dólares na casa dos seus sonhos – você precisará pedir dinheiro emprestado para comprar uma casa. O tamanho da hipoteca para a qual você pode se qualificar, então, determinará quais propriedades se enquadram na sua faixa de preço. Antes de começar a olhar seriamente para as casas, você precisa descobrir quanta hipoteca – e por extensão, quanta casa – você pode pagar.

'Sua renda determina a capacidade do seu empréstimo', diz Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, consultor de gestão de patrimônio da Northwestern Mutual.

Ao tentar se qualificar para um empréstimo, você precisará fornecer comprovante de renda. Os credores também verificarão seus relatórios de crédito para identificar quais outras formas de dívida - empréstimos estudantis, empréstimos pessoais, empréstimos para carros etc. - você tem. Eles usarão essas informações para calcular sua relação dívida/renda: a quantidade de dinheiro que você deve em relação à sua renda. Os credores querem garantir que seus pagamentos mensais da dívida, incluindo os pagamentos de hipoteca propostos, sejam acessíveis, considerando sua renda.

'A maioria dos empréstimos exige uma relação dívida/renda de 43%', diz Michele Hammond, um consultor de empréstimos residenciais com o Chase Private Client. 'Por exemplo, se um cliente ganha $ 120.000 por ano, isso equivale a $ 10.000 por mês em ganhos brutos. Portanto, um cliente com esse cenário geralmente pode se qualificar para gastar até US$ 4.300 por mês para todas as despesas que aparecem no relatório de crédito — não apenas com moradia.'

Em outras palavras, sua renda precisa ser alta o suficiente para que você possa pagar facilmente seus pagamentos de hipoteca, além de quaisquer outros pagamentos de empréstimos. Para calcular quanta hipoteca você pode pagar, divida seu salário anual ou renda familiar por 12. Multiplique esse número por 0,43. Se você tiver outras dívidas, subtraia esses pagamentos mensais do número. Esta soma final é o maior pagamento mensal de hipoteca que você pode pagar. Para uma análise mais detalhada de quanta hipoteca você pode pagar, há várias calculadoras de hipoteca online gratuitas; Carteira Nerd tem um ótimo.

No entanto, não é uma boa ideia solicitar o maior empréstimo possível. 'Uma boa regra é se perguntar: 'Quanto devo pedir emprestado?' em vez de 'Quanto eu poderia pedir emprestado?'' diz Kathy Cummings, vice-presidente sênior de soluções de imóveis e programas de habitação a preços acessíveis da Banco da América. 'Esta abordagem se concentra no valor que cabe confortavelmente no seu orçamento.'

Hammond diz que existem vários outros fatores, incluindo pontuação de crédito e tamanho do pagamento, que podem determinar quanto da hipoteca você pode pagar, mas a renda é um ponto de partida útil porque a capacidade de pagar o empréstimo é fundamental.

Quando você estiver calculando suas opções de hipoteca, não preste atenção apenas a esse pagamento mensal. Os potenciais compradores de casas precisam entender que o pagamento mensal não mostra o cenário completo, diz Nancy DeRusso, vice-presidente sênior e chefe de coaching da Ayco, uma empresa Goldman Sachs que oferece programas de aconselhamento financeiro patrocinados pela empresa

DeRusso diz que as pessoas tendem a se concentrar no valor do pagamento mensal, mas há mais do que isso, incluindo custos de fechamento, taxas de avaliação e inspeção residencial, serviços públicos, reparos e muito mais. Alguns desses custos serão adiantados e pagos no momento da compra, mas outros aumentarão o custo mensal de possuir sua casa. Para ter uma ideia de quais serão esses custos, DeRusso recomenda conversar com seu credor ou corretor de imóveis sobre os custos iniciais e, depois de encontrar a casa dos seus sonhos, com o proprietário atual sobre as despesas mensais ou anuais que eles enfrentaram.

dois Verifique seu crédito

Além de analisar sua renda, os credores analisarão sua pontuação de crédito e relatórios de crédito. Pontuações de crédito mais altas tornam os mutuários mais atraentes para os credores e podem ajudá-lo a obter uma taxa de juros mais baixa, mas os credores ajustarão suas expectativas de pontuação de crédito com base no ambiente econômico, diz Williams. Se os tempos estiverem difíceis e muitas pessoas não puderem fazer pagamentos, os credores podem apertar suas restrições e estar menos dispostos a emprestar dinheiro para aqueles com pontuações mais baixas; eles podem aprovar pessoas com pontuação de crédito mais baixa mais livremente se as condições forem boas.

Se você espera comprar uma casa em um futuro próximo e precisará de uma hipoteca para pagá-la, comece a trabalhar agora para reduzir sua dívida e sua taxa de utilização de crédito - quanto de seu crédito disponível você usa em um determinado mês - para aumentar sua pontuação de crédito.

3 Pesquise tipos de empréstimos

'Muitas pessoas podem não saber que existem vários tipos de hipotecas', diz Lauren Wybar, CFP, consultor financeiro sênior da Vanguard Personal Advisor Services. 'Um potencial comprador de casa deve entender os diferentes tipos de empréstimos disponíveis, como eles podem se qualificar e os benefícios potenciais que eles oferecem.'

Depois de ter uma noção do valor da hipoteca que você pode pagar, comece a pesquisar os tipos de hipotecas disponíveis para você. Uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos é a hipoteca mais comum nos EUA, mas você tem muito mais opções, se estiver interessado.

Empréstimos convencionais vs. empréstimos não convencionais

qual é o gosto do queijo romano

“Uma hipoteca convencional é oferecida por um credor privado, enquanto hipotecas não convencionais, como FHA [Federal Housing Administration] ou VA [Veteran Affairs], são empréstimos governamentais para compradores qualificados específicos”, diz Wybar.

Os empréstimos convencionais estão abertos à população em geral, oferecidos por credores privados e vêm com o pagamento padrão e os termos que a maioria das pessoas associa a hipotecas. As hipotecas não convencionais são apoiadas por programas governamentais, como o FHA ou o Departamento de Assuntos de Veteranos, para tornar a casa própria mais acessível a determinados grupos.

'As barreiras de entrada são muito menores', diz Williams sobre os empréstimos da FHA, que normalmente estão disponíveis para pessoas com pontuação de crédito mais baixa. Os empréstimos não convencionais também nem sempre exigem um adiantamento de 20%, o que torna a compra de uma casa muito mais viável para muitas pessoas. Os empréstimos não convencionais também costumam ter taxas de juros mais baixas. No entanto, eles têm suas desvantagens, a saber, a necessidade de pagar pelo seguro hipotecário – mais sobre isso abaixo.

Hipotecas de taxa fixa vs. hipotecas de taxa variável

Com uma hipoteca de taxa fixa, a taxa de juros do empréstimo é determinada quando o empréstimo é contratado e permanece a mesma por toda a vida do empréstimo. (Você pode alterar sua taxa de hipoteca por refinanciamento, mas o empréstimo original permanecerá o mesmo.) Hipotecas de taxa variável (também chamadas hipotecas de taxa ajustável, ou ARMs ), por outro lado, têm taxas que podem ser ajustadas ao longo da vida do empréstimo após um período introdutório.

As hipotecas de taxa variável geralmente vêm com uma taxa mais baixa e um pagamento mensal mais baixo no início do empréstimo, diz Hammond, mas também são notórias por colocar os mutuários em grandes problemas: uma forma de hipotecas de taxa ajustável ajudou a contribuir para o atraso -2000 crise habitacional. Após um determinado período de tempo, as taxas de juros das hipotecas de taxa variável podem mudar, subindo ou descendo de acordo com as forças econômicas maiores. Se a taxa cair, os mutuários economizam dinheiro - mas se a taxa aumentar, os mutuários podem ser confrontados com pagamentos mensais maiores (possivelmente inacessíveis). As taxas de juros das hipotecas de taxa variável mudam em um cronograma definido que pode ser anual ou mensal, mas se elas aumentam ou diminuem é imprevisível.

Hipotecas de taxa variável ou de taxa ajustável podem ser usadas em benefício do mutuário, mas qualquer pessoa que pretenda obter um desses empréstimos deve ter certeza de que compreende as implicações potenciais. Feito corretamente, porém, essas hipotecas podem ajudar os mutuários a economizar dinheiro.

'Os clientes que optam por hipotecas de taxa variável devem entender completamente todos os riscos associados à permanência no empréstimo assim que o período introdutório terminar e a taxa se tornar ajustável', diz Hammond. 'As hipotecas de taxa variável são tipicamente uma opção para clientes que planejam se mudar dentro de um determinado prazo ou aqueles que têm a capacidade de pagar integralmente uma hipoteca dentro de um curto prazo.'

As hipotecas de taxa fixa são certamente mais consistentes, mas se forem contratadas quando as taxas estiverem altas e as taxas de juros caírem posteriormente, os mutuários teriam que refinanciar – um processo às vezes caro – para aproveitar essas taxas mais baixas. No entanto, se você conseguir fazer uma hipoteca quando as taxas estiverem baixas, como durante a crise econômica do COVID-19, poderá ser definido para a vida útil do seu empréstimo.

Hipotecas de 10 anos, 15 anos, 20 anos e 30 anos

Embora as hipotecas de 30 anos sejam mais comumente comentadas, você pode obter uma hipoteca por muitos incrementos de tempo diferentes. O número de anos determina quanto tempo você tem para pagar sua hipoteca: a amada hipoteca de 30 anos dá às pessoas 30 anos para pagar o custo de seu empréstimo à habitação, mais juros. Uma hipoteca de 10 anos, por outro lado, dá às pessoas apenas 10 anos para pagar o custo total de seu empréstimo hipotecário, com juros – mas estão livres de dívidas depois de apenas uma década.

Cada incremento tem seus próprios benefícios e métodos para determinar as taxas de juros, mas geralmente você economiza dinheiro com empréstimos mais curtos. Seus pagamentos mensais serão muito maiores com um empréstimo de 15 anos, mas você pagará menos no longo prazo, porque você paga menos juros - e você para de pagar todos juntos após 15 anos, quando o empréstimo é pago e você possuir a sua casa na íntegra. Empréstimos mais curtos também tendem a ter taxas de juros mais baixas, porque os credores veem os prazos de empréstimo mais curtos como investimentos menos arriscados do que os mais longos e permitem que os proprietários construam o patrimônio da casa mais rapidamente.

Tudo faz sentido quando você lembra que os juros são o custo de pedir dinheiro emprestado: quando você empresta dinheiro por mais tempo, terá que pagar mais por esse tempo. Quando você pega dinheiro emprestado de alguém e não precisa ser reembolsado integralmente por 30 anos, você tem que pagar pelo luxo do tempo – e esse pagamento extra assume a forma de juros.

Antes de tentar uma hipoteca de 10 ou 15 anos para economizar dinheiro, lembre-se de que esses empréstimos têm pagamentos mensais maiores. Empréstimos mais longos têm pagamentos mais baixos, o que permite que as pessoas comprem casas maiores, mais bonitas ou melhor posicionadas pelas quais têm mais tempo para pagar. Eles também podem economizar dinheiro para outros fins — educação, aposentadoria, etc. — ou investi-lo enquanto ainda pagam suas dívidas. Com empréstimos mais curtos, você corre o risco de receber um pagamento mensal tão alto que não consegue economizar dinheiro.

Embora seja sempre possível pagar sua hipoteca antecipadamente, é importante considerar qual prazo de empréstimo é melhor para seus planos financeiros de longo prazo.

plantas de interior que não precisam de muito sol

4 Calcule seu pagamento inicial

O adiantamento é a quantia inicial de dinheiro que você paga pela sua casa. Pagar uma casa não é tudo através de uma hipoteca: você também tem que colocar um pouco de dinheiro adiantado para comprar sua propriedade. Tradicionalmente, os credores pedem 20% do custo total da casa: se você está de olho em uma casa de US $ 200.000, isso significa que você precisa de pelo menos US $ 40.000 para um adiantamento, além de quaisquer custos de fechamento associados e taxas iniciais do processo de compra.

Economizar dinheiro suficiente para esse pagamento inicial é uma barreira comum para a propriedade da casa própria: mesmo que as pessoas tenham renda suficiente para pagar os pagamentos mensais da hipoteca, economizar tanto dinheiro pode levar anos. Felizmente, existem empréstimos que não exigem um adiantamento de 20%. Empréstimos não convencionais, como empréstimos FHA ou VA, aceitam pagamentos mais baixos com base em vários fatores, incluindo renda. Existem também programas privados e apoiados pelo governo na maioria das áreas que podem ajudar com pagamentos iniciais, custos de fechamento e acessibilidade para tornar a propriedade da casa mais acessível, diz Cummings.

Pagamentos mais baixos parecem ótimos, mas geralmente levam a pagamentos mensais mais altos. De volta àquela casa de $ 200.000: se você fizer um pagamento inicial de $ 40.000, você deve apenas $ 160.000 mais juros. Se você fizer um adiantamento menor, ficará devendo mais dinheiro em sua hipoteca no mesmo período de tempo, de modo que seus pagamentos mensais serão maiores. (Também existe a possibilidade de você ter que pagar um seguro de hipoteca privado ou seguro de hipoteca, explicado abaixo.) Quanto mais você colocar, menos você deve: Você terá um empréstimo menor para pagar. Um adiantamento mais baixo pode parecer um bom negócio, mas antes de fazer isso, considere como isso afetará seus pagamentos mensais.

Se você quiser comprar uma casa, pesquise que tipo de entrada você pode precisar e comece a economizar. Mesmo se você puder pagar menos de 20% pelo seu pagamento inicial, ter dinheiro extra no banco não o prejudicará.

5 Leia sobre seguro de hipoteca privada (PMI) e seguro de hipoteca

O seguro de hipoteca privado e o seguro de hipoteca são taxas adicionadas ao seu pagamento mensal de hipoteca. Eles normalmente são exigidos quando um comprador de uma casa faz um adiantamento de menos de 20% do preço de compra da casa e protegem o credor, não o proprietário, caso o proprietário não possa mais fazer pagamentos em seu empréstimo hipotecário.

Se um possível comprador de casa não conseguir encontrar o dinheiro para um adiantamento de 20%, os credores podem vê-lo como um devedor arriscado. Eles ainda podem aprovar o empréstimo hipotecário, mas em muitos casos, ele virá com a exigência de que o mutuário pague um prêmio de seguro hipotecário. O seguro hipotecário privado está associado aos empréstimos convencionais, com taxas que variam de acordo com o valor da entrada e a pontuação de crédito. De acordo com Hammond, normalmente é um custo anual adicional entre 0,3 e 1,5 por cento de sua hipoteca, embora possa variar.

A maioria dos empréstimos não convencionais – particularmente os empréstimos FHA – exigem seguro hipotecário. Embora os termos e as taxas variem dependendo de você ter um empréstimo do FHA ou do USDA, o seguro hipotecário aumenta o valor do empréstimo e o custo total do empréstimo, de acordo com o Secretaria de Defesa Financeira do Consumidor.

Considere o seguro de hipoteca privado e o seguro de hipoteca como a desvantagem de fazer um pagamento menor. Enquanto você está economizando dinheiro inicialmente, seus pagamentos mensais serão maiores do que seriam com um adiantamento de 20%. Na maioria dos casos, o seguro hipotecário privado não é mais necessário quando você tem 20% de capital próprio em sua casa – uma vez que você pagou cerca de 20% do preço de venda da casa por meio de sua entrada e pagamentos mensais. Para determinar que você tem 20% de capital, você provavelmente precisará refinanciar para remover o mandato do PMI.

• Estas são as carreiras mais bem pagas que não exigem um diploma universitário
• Não estamos mais ganhando mais dinheiro do que nossos pais - aqui está o que você pode fazer sobre isso
• Como criar o orçamento de aluguel certo para você
• Depois de fazer compras por horas, encontramos os 10 melhores vestidos de outono para todas as ocasiões