A propriedade de uma casa vem com uma variedade de despesas contínuas (além do pagamento da hipoteca) que afetam o quão acessível será sua escolha de moradia a longo prazo. E quando você está fazendo compras em casa, é extremamente importante entender esses custos com cuidado para evitar que você seja pego de surpresa na estrada.

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Um dos exemplos mais importantes e muitas vezes irritantes desse problema é o custo dos proprietários & apos; taxas de associação, também conhecidas como HOAs. Se você não for cuidadoso e não faça perguntas suficientes sobre um potencial HOA ao considerar a compra de uma casa, você pode ter um rude despertar quando, ano após ano, as mensalidades continuam a aumentar e aumentar e aumentar .... até que um dia, seus custos de habitação inflaram muito além seu orçamento mensal .

'A coisa mais urgente que alguém que está comprando em uma comunidade HOA precisa saber é se o preço vai mudar', diz Kevin Taylor, sócio-gerente de uma empresa de serviços de consultoria financeira Entendimento . 'O custo crescente dos custos mensais de HOA pode afetar a qualidade de vida de um proprietário enquanto ele morar lá e o valor de revenda de uma propriedade quando ele quiser sair - tanto positiva quanto negativamente.'

Proprietários & apos; as associações podem certamente agregar muito valor a um bairro, mantendo a aparência da comunidade e cuidando da manutenção diária dos espaços públicos e amenidades compartilhadas. Mas eles também podem causar grande sofrimento financeiro se você não tiver certeza do que está assinando. Antes comprando uma casa em uma comunidade gerenciada por HOA, faça um favor a si mesmo e certifique-se de fazer as seguintes perguntas. (Sua conta bancária agradecerá mais tarde.)

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Quando foi a última vez que o HOA aumentou suas dívidas e em quanto?

Antes de fazer o que para muitas pessoas é a maior compra de suas vidas, você vai querer perguntar sobre o histórico de aumentos de taxas HOA em uma comunidade em potencial. Essa é facilmente uma das perguntas mais fundamentais e importantes a se fazer em relação aos HOAs. A resposta pode fazer uma diferença dramática em suas despesas mensais.

Pode ser uma bandeira vermelha se o HOA tem aumentado consistentemente suas dívidas nos últimos anos. Isso pode significar que o mesmo poderia acontecer com você como residente lá, e você pode enfrentar um aumento nas taxas a cada ano, diz Andy Taylor, gerente geral da Credit Karma Home . Por outro lado, se já faz um tempo que o HOA aumentou suas taxas, isso pode significar que eles podem aumentar as taxas em um futuro próximo.

Você deve ter uma compreensão da programação de taxas, bem como um prazo claro para quando eles esperam aumentá-las novamente, para que você não seja pego de surpresa por uma taxa mensal muito mais alta logo após a mudança.

Quanto o HOA tem em reservas? E qual é a meta de financiamento total do HOA para sua conta de reserva?

Essa também é talvez uma das perguntas mais importantes que você pode fazer. Aqui está o porquê: Uma parte das taxas mensais HOA que você vai pagar geralmente é canalizada para o fundo de reserva da associação para cobrir futuros reparos, substituições ou projetos de emergência na comunidade.

Sem uma quantia adequada de dinheiro neste fundo, um HOA pode não ser capaz de cobrir essas necessidades futuras. E aqui está o ponto-chave, a falta de fundos de reserva, ou uma conta de reserva parcialmente ou inadequadamente financiada no momento em que você compra uma nova casa, é um sinal de que as taxas do HOA provavelmente aumentarão. E guarda aumentando até que a associação alcance suas metas de reserva de fundos.

Pergunte quanto as reservas são atualmente financiadas como uma porcentagem do orçamento geral do HOA para reparos, explica Roger Cummings, Real’s corretor de registro. Esta pergunta ajuda a entender a solvência financeira do HOA e como eles mantêm e monitoram seu orçamento.

Se a resposta for inferior a 30 por cento, isso não é uma boa notícia, diz Cummings. O financiamento de reserva atual de algo entre 30 a 60 por cento da meta da associação é uma resposta um pouco melhor. Mas, idealmente, você quer que a resposta seja que a conta de reserva da associação tenha pelo menos 60% de fundos, se não mais.

Qualquer coisa abaixo de 60 por cento pode significar uma avaliação especial de curto prazo ou aumento das taxas se um grande reparo ou substituição da comunidade for iminente, explica Cummings.

Muitos HOAs realizarão estudos de reserva periodicamente, e esses estudos informam a associação sobre a faixa apropriada ou nível de fundos de reserva que eles devem ter em mãos para cobrir emergências inesperadas, vários projetos de substituição ou melhorias de HOA, acrescenta o advogado Ben Gottlieb, cofundador da Baseado no Arizona MacQueen e Gottlieb .

Qual é a filosofia do HOA sobre avaliações especiais em comparação com o uso de um fundo de reserva?

Os HOAs abordam o financiamento de grandes projetos e atualizações de maneira diferente, com base em seu tamanho, maturidade e filosofia, diz Claire Hunsaker, CEO, do site de finanças pessoais Pergunte a Flossie.

O quanto eles confiam em avaliações especiais pode ter um grande impacto em suas finanças como membro. Um HOA mais recente pode depender fortemente de avaliações especiais para melhorias planejadas e reparos não planejados porque eles ainda estão construindo o fundo de reserva gradualmente com as taxas de HOA, explica Hunsaker. Eles também podem contar com avaliações especiais se anteciparem um giro médio mais rápido entre as unidades.

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O ideal é que você queira que um HOA diga que não está planejando implementar nenhuma avaliação especial e que não depende dessa abordagem para as necessidades de financiamento.

As avaliações especiais são despesas adicionais incorridas pelo proprietário fora de suas taxas mensais normais. Dependendo do item de reparo ou substituição, eles podem custar de várias centenas a dezenas de milhares de dólares, explica Cummings, da Reali. Às vezes, o HOA pode oferecer um empréstimo ou pagamentos ao longo do tempo, mas se não for bem financiado, isso geralmente virá como um pagamento único fora do bolso.

Qual é o aumento médio anual das taxas HOA?

Correndo o risco de esgotar esta questão específica, você também vai querer perguntar se o HOA tem um histórico de aumento de taxas HOA em um valor específico, ou se tem uma programação de aumentos planejados que você pode ver. Saber disso permitirá que você planeje os aumentos com mais precisão em seu orçamento familiar e talvez até mesmo ajude a determinar se você pode pagar para viver na comunidade.

Uma casa é um grande investimento, independentemente de quanto tempo você planeja ficar lá, por isso é importante saber quanto você deve ao HOA a cada ano, diz Bailey Carson, especialista em casa da Angi. Saber com certeza que as taxas HOA aumentarão em 3 por cento a cada ano é muito diferente do que aumentos inesperados de 10 por cento.

Se a associação tiver um histórico de picos significativos e inesperados nas mensalidades, isso pode ser um sinal de má administração.

Saber com que frequência e por que as taxas são aumentadas é fundamental para você e para a acessibilidade da casa hoje e no futuro, mas também é revelador da saúde financeira do HOA, acrescenta Betsy Ronel , um corretor de imóveis da Compass com sede em Westchester County, N.Y. Você vai querer saber se as taxas aumentaram em uma determinada taxa e quais os aumentos devem ser resolvidos? As taxas são levantadas por projeto? E nós votamos nas coisas? Se não, quem toma as decisões financeiras e eles estão envolvidos no HOA? Eles moram na comunidade ou são de fora?

Qual é a taxa HOA por pé quadrado da casa em seu bairro em potencial, em comparação com as taxas HOA nos bairros vizinhos?

Fazer essa pergunta é apenas um benchmarking básico, diz Kevin Taylor da InSight.

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Eu gostaria apenas de saber se o custo mensal das minhas taxas HOA, padronizado para a metragem quadrada da propriedade estava em linha com outros bairros da minha cidade e outros edifícios ou comunidades do mesmo tamanho e tipos de edifícios semelhantes, explica Taylor. Ninguém quer pagar a mais e saber as taxas divididas pela metragem quadrada é a melhor maneira de reconciliar e começar a comparar o custo dos HOAs.

O que exatamente as taxas HOA cobrem?

Depois de saber o valor das taxas potenciais de HOA e com que frequência elas podem aumentar, você vai querer entender o que especificamente o dinheiro está sendo usado para pagar, para que possa decidir se o custo realmente vale a pena para você.

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Por exemplo, as taxas HOA cobrirão a manutenção de uma piscina comunitária ou quadras de tênis? Em caso afirmativo, você está disposto a desembolsar o que poderia ser várias centenas de dólares por mês em tais taxas se não tiver nenhum interesse em usar esses tipos de amenidades? Se a resposta for não, seu dinheiro pode ser melhor gasto em outro lugar, como em uma comunidade que não tem taxas de HOA, o que permitiria que você usasse esse dinheiro extra todo mês em outras coisas.

Se existem áreas comuns à disposição dos residentes, como piscinas, academias, quadras de tênis ou parques, descubra qual é a responsabilidade do HOA em mantê-las, afirma Carson, da Angi. Descubra se eles são responsáveis ​​pela remoção de neve, corte de grama ou manutenção de calçadas e estradas em toda a comunidade. Depois de saber o que suas taxas cobrem e quanto custam, você pode tomar uma decisão bem informada sobre se a propriedade é a decisão financeira certa para você e sua família.

Quantas pessoas o HOA tem na equipe em tempo integral?

Esta é uma questão que pode passar despercebida por proprietários em potencial que não percebem seu significado. Porém, quanto mais custos operacionais o HOA tiver, mais você pagará a cada mês e ano.

Normalmente, quanto mais pessoas eles têm na equipe, mais altas serão suas taxas de HOA, explica Andy Taylor, da Credit Karma Home. O número de pessoas na equipe geralmente depende de coisas como o número de unidades na propriedade ou as comodidades na propriedade, especialmente aquelas que precisam de atenção especial, como uma piscina ou paisagismo.

Existem restrições de aluguel e, em caso afirmativo, quais são?

Até agora, se você fez algumas ou todas as perguntas já descritas, você deve ter um bom controle sobre o que provavelmente envolverá seus custos futuros de habitação. Mas há mais uma pergunta que você pode fazer: se o HOA limita sua capacidade de alugar sua casa. Isso, é claro, é importante, caso você planeje se mudar no futuro, mas não queira vender o imóvel.

Alguns HOAs têm uma porcentagem limitada de unidades que podem ser alugadas, enquanto outros definem um período de ocupação obrigatório, como um ano antes de permitir a conversão para um aluguel, diz Cummings, da Reali. Obviamente, quanto menos restrições, melhor.