Se você está procurando uma casa nova, provavelmente já entende a importância de ter uma pontuação de crédito sólida e uma entrada decente para se qualificar para uma hipoteca e fechar a compra com sucesso. Mas você entende completamente quão crítico esses dois fatores se tornaram no mercado imobiliário hipercompetitivo em que estamos agora, que é caracterizado por escassez de moradias e taxas de juros baixas recorde?

Aqui está um instantâneo da realidade atual em todo o país: A média de entrada nas 11 principais áreas metropolitanas mais competitivas dos Estados Unidos é de 21 por cento de acordo com o novo estudo LendingTree . Em alguns lugares, como San Jose, Califórnia; Hartford, Connecticut e Cleveland, Ohio, pagamentos iniciais de 22% e 23% são a média local. Além disso, impressionantes 73 por cento dos compradores nessas metrópoles competitivas pontuação de crédito de pelo menos 720.

Em outras palavras, este não é um rodeio típico. Se você deseja ter sucesso na compra da casa dos seus sonhos (ou conseguir uma casa, ponto final), é melhor ter suas finanças em excelente forma.

'No mercado em brasa de hoje, as guerras de lances acontecem dentro de horas de uma casa indo para o mercado. Os compradores em potencial precisam recorrer a estratégias criativas para se destacar da concorrência ', diz Mark Washburn, corretor de imóveis da Boutique Condomínio Nápoles .

Você vai querer manter os comentários de Washburn em mente, especialmente se você mora nas três áreas metropolitanas com a os mercados habitacionais mais competitivos, que, de acordo com o relatório LendingTree, são (classificados em ordem) San Jose, Califórnia (entrada média de 23,67%; porcentagem de compradores com pontuação de crédito de 720 ou mais 84%); São Francisco, Califórnia (média de entrada de 21,43%; porcentagem de compradores com pontuação de crédito de 720 ou mais 81%) e Raleigh, Carolina do Norte. (média de entrada de 20,39 por cento; porcentagem de compradores com pontuação de crédito 720 ou superior a 70,48 por cento).

Vamos dar uma olhada em por que a pontuação de crédito e o pagamento inicial são tão cruciais nos locais mais populares do país e como colocá-los em ordem antes de embarcar o processo de compra de uma casa.

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Por que esses dois fatores assumiram tanta importância

Essencialmente, tudo se resume a isso: Em um mercado hipercompetitivo, os vendedores podem ser extremamente exigentes e escolher a oferta com a qual se sentem mais confortáveis, o que inclui optar pela oferta que pode torná-los a maioria dinheiro e que eles estão mais certos de que fecharão com sucesso sem soluços ou saques do depósito.

Em um mercado hipercompetitivo, o comprador deve fazer exatamente isso ... competir, diz Daren Herzberg, um corretor de imóveis licenciado com Babst + Herzberg, de Nova York. O vendedor tem dois objetivos ao escolher um comprador - preço mais alto e risco mais baixo.

como você faz um agachamento adequado

A maioria dos compradores de casas obtém PRE-aprovado para uma hipoteca de um credor para financiar a maior parte da compra de um imóvel. E o contrato de venda dependerá de o comprador, em última instância, garantir essa hipoteca se sua oferta for aceita pelo vendedor. No caso de o potencial comprador não ser aprovado para essa hipoteca, no entanto, ele pode cancelar o contrato de compra, deixando o vendedor da casa em apuros.

Quando um comprador de casa tem uma entrada forte ou alta e uma pontuação de crédito justa, isso dá a presunção de que o comprador pode lidar confortavelmente com a hipoteca e, se sua oferta for aceita, eles não podem sair do depósito, diz Chantay Bridges, da EXP Realty, com sede em Los Angeles . A última coisa que um vendedor deseja é começar com um comprador e depois descobrir que sua pré-aprovação nunca se transformou em uma aprovação [e] eles não podem comprar a casa.

Ryan McPartland, principal e consultor de hipotecas da Mortgage Acuity, diz que em meio a esse cenário, o pagamento inicial é o mais crítico, particularmente o depósito de dinheiro sério.

O processo de pensamento geral é: quanto mais dinheiro você está disposto a investir, quanto mais pele você tem no jogo, mais forte você se torna o comprador, diz McPartland. Pagamentos maiores de entrada são normalmente indicativos de compradores mais qualificados e sérios. A capacidade de economizar uma grande quantia de dinheiro fala muito bem da força e responsabilidade financeira dos compradores. Claramente, nem sempre é o caso, no entanto, na maioria dos casos é.

Essa linha de pensamento é particularmente verdadeira quando se trata de depósito em dinheiro sério, que é o depósito que um comprador em potencial faz antes de fechar a compra de uma casa para mostrar que leva a sério a compra.

Se o comprador não cumprir seus requisitos contratuais em termos de garantia de um compromisso de hipoteca dentro de um prazo acordado, o vendedor pode manter o depósito em dinheiro do comprador. Quanto maior for o depósito em dinheiro sério, maior será o risco do comprador e menor será o risco do vendedor. Quanto menor o risco para o vendedor, mais atraente é a oferta, acrescenta McPartland.

Então, tudo isso explica porque os depósitos assumiram uma importância significativa. Mas e quanto à pontuação de crédito, você pergunta? Existem muitas razões pelas quais a pontuação de crédito é importante, mas aqui está uma observação particularmente importante.

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Um bom crédito se traduz em mais produtos de empréstimo para os compradores de casas escolherem, diz Mark Meyerdirk, principal corretor da Wahsington D.C. Corretores Urbanos . E quando os vendedores de imóveis têm inúmeras ofertas para escolher, seus corretores geralmente priorizam a solidez financeira de um comprador potencial, levando em consideração o financiamento do comprador modelo .

Colocando as ofertas em dinheiro de lado, os compradores que usam financiamento convencional são preferidos aos empréstimos FHA ou VA, diz Meyerdirk. Portanto, um comprador que tem a capacidade de 'ser convencional' tem uma chance melhor de sucesso ao competir com outros compradores.

Maneiras de se separar da concorrência

Dada essa realidade, há uma variedade de maneiras de melhorar suas chances de ser bem-sucedido como comprador de uma casa, incluindo o óbvio: melhorar sua pontuação de crédito e aumentar seu pagamento inicial.

Atualmente, há uma grande quantidade de mutuários com bom crédito. Devido a isso, tornou-se muito mais importante se destacar como tomador de empréstimos e manter um ótimo crédito e um ótimo balanço, diz Adem Selita, CEO e cofundador da The Debt Relief Company .

Algumas das melhores maneiras de melhorar e manter sua pontuação de crédito incluem reduzir os saldos de seus vários cartões de crédito e empréstimos, não fazer pagamentos atrasados ​​e manter o índice geral de dívida sobre receita (DTI) o mais baixo possível.

Certifique-se de obter o seu DTI o mais baixo possível. A maneira mais fácil de fazer isso é pagando empréstimos e obrigações com saldos menores que podem estar impactando negativamente suas despesas mensais e, portanto, seu DTI, explica Selita. As contas que provavelmente serão as culpadas neste cenário são contas de cartão de crédito, empréstimos pessoais, empréstimos estudantis e empréstimos para automóveis. Se você tiver qualquer um desses tipos de contas e elas estiverem relativamente perto de serem quitadas, pegue algum dinheiro extra para quitá-las completamente. Isso reduzirá seu DTI e, como benefício adicional, aumentará sua pontuação de crédito.

Faça uma oferta em dinheiro

Se seus fundos são ilimitados (o que claramente não é o caso de todos), você também pode considerar uma oferta em dinheiro, o que aparentemente se tornou muito mais comum. Uma oferta totalmente em dinheiro é exatamente o que parece - uma oferta totalmente em dinheiro, o que significa que o comprador comprará a propriedade sem ter que garantir um empréstimo hipotecário ou alguma outra forma de financiamento.

Não surpreendentemente, essas ofertas são mais atraentes para o vendedor, pois o risco de o financiamento de um comprador em potencial falhar é eliminado, novamente, resultando em um tempo de fechamento mais rápido, diz Washburn, da Naples Condo Boutique. Todas as ofertas em dinheiro parecem estar em alta agora, especialmente em mercados de segunda residência como Naples, Flórida. Muitos de nossos compradores obtiveram ganhos significativos em suas carteiras financeiras e estão transferindo esses ganhos para o mercado imobiliário.

Em meio às atuais condições de mercado, os compradores à vista têm uma vantagem significativa sobre o comprador tradicional que busca financiar a compra de uma casa, diz Washburn.

Inclua comprovante de fundos ao fazer uma oferta

Uma maneira muito menos cara de tornar sua oferta por uma casa mais competitiva é fornecer uma prova de fundos ao fazer uma oferta por uma casa, diz Meyerdirk, da Urban Brokers. Basicamente, isso significa fornecer documentação sobre seus ativos financeiros, que pode ser usada para estabelecer sua capacidade financeira com um vendedor, garantindo-lhe que o negócio provavelmente não fracassará.

Os compradores podem flexibilizar sua capacidade financeira fornecendo comprovante de fundos, explica Meyerdirk. Os compradores que fizerem isso devem incluir contas de aposentadoria (presumindo que tenham a opção de tomar empréstimos) junto com quaisquer fundos de contas correntes e de poupança aos quais tenham acesso.

Dispensar contingências

Uma última maneira de tornar sua oferta ainda mais atraente para o vendedor é dispensar a maioria das contingências. É outra dica que Washburn oferece a seus possíveis compradores de casas.

A única forma de competir é ter o mínimo de contingências possível na oferta, explica ele. Uma contingência é uma condição que deve ser atendida antes de o comprador prosseguir. Por exemplo, a oferta de um comprador pode depender de o comprador vender sua casa, ou da avaliação do valor da casa do vendedor, ou estar sujeita a uma inspeção positiva da propriedade.

Geralmente Washburn diz a seus clientes para nunca renunciarem à contingência de inspeção, e por boas razões. Fazer isso pode levar a surpresas desagradáveis ​​para o comprador na forma de reparos substanciais que podem precisar ser feitos no futuro se a casa tiver problemas estruturais. Mas, como comprador, você pode considerar renunciar a outras contingências menos críticas.

O mercado de hoje significa que os compradores de casas precisam ir a extremos para comprar uma casa - embora renunciar a pelo menos uma contingência normal possa ajudá-lo a se destacar, tenha cuidado antes de prosseguir com algumas dessas proteções vitais, diz Washburn.

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