Se você está se perguntando quando (ou mesmo se) deve refinanciar sua hipoteca, há uma série de coisas que você deve considerar, incluindo um novo fator: a nova taxa de refinanciamento de mercado adverso da Agência Federal de Financiamento de Habitação.

A Federal Housing Finance Agency (FHFA) regula Fannie Mae, Freddie Mac e os 11 Federal Home Loan Banks, que juntos fornecem mais de US$ 6,6 trilhões para os mercados de hipotecas e instituições financeiras dos EUA. Compra de Fannie Mae e Freddie Mac cerca de 70 por cento de todos os empréstimos imobiliários de credores, portanto, quaisquer alterações no funcionamento dessas empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) afetarão a maioria dos detentores de hipotecas.

Em agosto, a FHFA anunciou a taxa de refinanciamento de mercado adverso, que adicionaria 0,5% ao valor total do empréstimo para todos os refinanciamentos, de acordo com Forbes. Essa taxa foi definida para entrar em vigor em 1º de setembro de 2020, mas no final de agosto, a data de implementação foi transferida para 1º de dezembro de 2020, de acordo com um liberação da FHFA.

O que essa taxa significa para as pessoas que desejam refinanciar sua hipoteca? Essencialmente, torna o refinanciamento mais caro.

Adicionar 0,5% ao valor total do empréstimo pode adicionar centenas ou milhares de dólares ao custo do refinanciamento, que já inclui custos de fechamento e outras taxas. Se você tem uma hipoteca de $ 300.000, pagou $ 100.000 e deseja refinanciar o saldo restante de $ 200.000 a uma taxa de juros mais baixa com um credor que vende para Fannie Mae ou Freddie Mac, você teria que pagar uma taxa de $ 1.000 além de outros custos e taxas de fechamento.

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O refinanciamento de sua hipoteca quando as taxas de juros estão baixas - atualmente, as taxas estão em níveis quase recordes com a crise econômica causada pela pandemia de coronavírus - pode colocá-lo no caminho para descobrir como pagar sua hipoteca antecipadamente, encurtando o prazo sua hipoteca ou ajudá-lo a economizar dinheiro reduzindo seus pagamentos mensais. Quando você refinancia sua hipoteca, você essencialmente faz um novo empréstimo – idealmente com uma taxa de juros mais baixa – para pagar o saldo pendente de sua hipoteca original. Seus pagamentos de hipoteca, em seguida, vão para o novo empréstimo.

A chave para um refinanciamento inteligente é garantir que seu novo pagamento mensal – ou o valor que você economizaria em juros ao reduzir a duração do seu empréstimo – seja suficiente para equilibrar o custo do refinanciamento. Agora, com a nova taxa de refinanciamento do mercado adverso da FHFA, você precisa fazer um pouco mais de cálculo para garantir que o refinanciamento seja a decisão certa para você.

Se você determinou que agora é o momento certo para refinanciar para aproveitar as taxas de juros mais baixas, inicie o processo agora, bem antes que a taxa de refinanciamento do mercado adverso comece em 1º de dezembro; dessa forma, você pode evitar pagar um pedaço extra de dinheiro para o seu refinanciamento. Se, por qualquer motivo, você não puder refinanciar antes de 1º de dezembro, há várias exclusões da nova taxa.

Primeiro, se você tiver um saldo de empréstimo inferior a US$ 125.000 para seu refinanciamento - seja porque você pagou seu saldo abaixo desse valor ou porque seu empréstimo hipotecário estava em torno desse valor para começar - você está isento da taxa. A FHFA diz que quase metade das pessoas com saldos de empréstimos abaixo desse ponto são mutuários de baixa renda, portanto, essa isenção foi projetada para ajudar a manter o refinanciamento acessível. A taxa de refinanciamento do mercado adverso também não será aplicada aos empréstimos HomeReady e HomePossible, que são empréstimos garantidos pelo governo destinados a ajudar os mutuários de baixa renda.

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Essa nova taxa de refinanciamento da FHFA foi projetada para ajudar a Fannie Mae e a Freddie Mac a se recuperarem das perdas do COVID-19, projetadas em cerca de US$ 6 bilhões. Com muitas pessoas ainda sofrendo demissões ou licenças ou perda de renda, e o desemprego ainda muito alto, é um momento desafiador instituir uma nova taxa. A menos que sua situação financeira seja muito segura ou você suspeite fortemente que as taxas de hipoteca caiam ainda mais, agora – antes da data de início de 1º de dezembro para essa nova taxa – é a hora de refinanciar se você já estava pensando em passar pelo processo.