Não é segredo que 2021 foi um ano quente para o mercado imobiliário. As casas estão sendo vendidas a preços recordes, as guerras de lances ocorrem com frequência pelo estoque limitado disponível, e não é incomum que os compradores paguem as compras de casas inteiramente em dinheiro.

Embora o mercado pareça estar se normalizando um pouco à medida que mais listagens se tornam disponíveis, 2022 está prestes a ter alguns problemas e desafios únicos quando se trata de vendas de imóveis. Dois fatores em particular provavelmente afetarão o mercado no próximo ano:

• A decisão do Federal Reserve em novembro de reduzir seus esforços de estímulo econômico na era da pandemia.
• Investimento estrangeiro retornando ao mercado imobiliário dos EUA com a abertura das fronteiras americanas.

Aqui está uma análise mais detalhada de exatamente como esses fatores afetarão o setor imobiliário nos próximos 12 meses e sua capacidade de comprar ou vender uma casa.

Feds anunciam fim das medidas de estímulo da era da pandemia

No início de novembro, o Federal Reserve anunciou planeja diminuir seu programa de compra de títulos de US$ 120 bilhões e começar a diminuir seu esforço histórico para estabilizar a economia dos EUA em meio à montanha-russa do COVID-19. A decisão vem em resposta à significativa recuperação econômica que o país experimentou nos últimos meses. À medida que as medidas federais de estímulo terminam, o banco central reduzirá as compras de títulos em US$ 15 bilhões por mês até janeiro.

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“A decisão do Federal Reserve de reduzir as compras de ativos representa uma tentativa de normalizar a política monetária, que mudou para o modo de crise à medida que a pandemia apertou o controle da economia dos EUA”, diz Mark Hamrick, analista econômico sênior e chefe da sucursal do Bankrate em Washington.

Isso é muito bom, mas o que isso significa para você, o comprador ou vendedor? O fim das compras de ativos é visto por muitos especialistas do setor como um precursor do aumento das taxas de juros. E taxas de hipoteca mais altas significam que a compra de casa se torna menos acessível para muitos americanos.

“A redução gradual do Fed significa que menos títulos hipotecários e dívidas do tesouro serão comprados. Como resultado, as taxas de hipoteca vão subir', explica Edward Mermelstein, consultor imobiliário e fundador da One and Only Holdings, uma empresa de consultoria boutique voltada para investidores. “À medida que as taxas de hipoteca sobem, as casas se tornam mais caras se você estiver financiando a compra. '

Em 2022, é provável que as taxas de hipoteca aumentem de 0,25 a 0,5%, o que pode fazer uma grande diferença para alguns potenciais compradores de casas.

“Atualmente, as taxas de hipoteca estão entre 2,5% e 3%, então um aumento de 0,25% aumentaria sua despesa mensal em 20%, o que é significativo. Portanto, é sempre melhor comprar agora, em vez de daqui a seis meses”, continua Mermelstein.

Os aumentos das taxas de juros provavelmente terão o impacto mais significativo na extremidade inferior do mercado, onde meio ponto pode significar a diferença entre acessibilidade e inacessibilidade, diz Frederick Warburg Peters, CEO da Warburg Imóveis .

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'Nas extremidades mais altas do mercado, o aumento das taxas de juros provavelmente prejudicará os aumentos de preços, mas é improvável que afete significativamente o volume', diz Warburg Peters.

Também vale a pena notar que o aumento da taxa previsto não é exatamente ideal em um momento em que os preços das casas já estavam em alta. De acordo com um relatório Redfin lançado em novembro (que cobriu o período de quatro semanas encerrado em 14 de novembro), os preços médios de venda de imóveis aumentaram 13% ano a ano, para US$ 357.881 no mês passado. Eles aumentaram 30% em relação ao mesmo período de 2019. Além disso, os preços pedidos de casas recém-listadas para o período coberto no relatório aumentaram 13% em relação ao mesmo período do ano passado e 27% em relação a 2019, para uma mediana de $ 354.725.

'As taxas mais altas vão prejudicar muito mais, já que os preços dos imóveis subiram 20% ou mais no ano passado', diz Melissa Cohn, vice-presidente regional e banqueira executiva de hipotecas da William Raveis Hipoteca . 'A combinação será difícil no mercado imobiliário. As pessoas ainda poderão comprar, mas poderão comprar menos espaço.'

Investimento estrangeiro retorna em 2022

Como as fronteiras do país foram amplamente fechadas durante grande parte da pandemia, o mercado imobiliário foi essencialmente protegido de um aumento ainda maior nos preços de compra que podem ter sido impulsionados por investidores estrangeiros que se interessam pelo mercado. Essa realidade está prestes a mudar rapidamente na direção oposta à medida que as fronteiras americanas reabrem.

Os investidores estrangeiros esperam há quase dois anos para voltar aos mercados dos EUA, dizem especialistas. À medida que os voos são adicionados e os gargalos de vistos estrangeiros diminuem, haverá uma aceleração do dinheiro do exterior fluindo para o setor imobiliário dos EUA. É um desenvolvimento que beneficiará alguns, mas não todos.

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'Grandes mercados, como Nova York, Miami e Los Angeles, devem se beneficiar bem com o retorno dos investidores estrangeiros. Especificamente, os vendedores nessas cidades são os que mais se beneficiam porque, à medida que os investidores estrangeiros entram nos mercados, os preços aumentam', acrescenta Mermelstein.

Se você é um comprador em potencial, no entanto, esse aumento pode não ser o ideal, especialmente quando combinado com o aumento das taxas de juros no horizonte.

'Entre o aumento das taxas de hipoteca e o retorno de investidores estrangeiros, o custo da habitação certamente ficará mais caro', diz Mermelstein.

Ainda assim, nem todos os especialistas imobiliários estão convencidos de que há mudanças tão significativas pela frente, pelo menos não em relação aos investidores estrangeiros que inundam o mercado em 2022 – especialmente agora que uma nova cepa de coronavírus está ameaçando qualquer retorno à normalidade.

“Com o advento da cepa Omicron do COVID, acho que muitas apostas estão no ar, se não fora”, diz Ellen Sykes, corretora da Warburg Realty. “É improvável que a maioria das pessoas tenha antecipado as ondas renovadas de possíveis quarentenas, desligamentos e o impacto nas viagens. Conseqüentemente, não vejo um fluxo de investidores estrangeiros tão grande quanto esperávamos na cidade de Nova York e em outras partes do país. Sempre haverá os maiores consórcios e grandes players entrando e saindo, mas os investidores individuais ficarão de fora por um tempo. É muito difícil neste momento.

Takeaways para compradores de casas

Os especialistas em Porta aberta continuam a prever que a temporada de compra de casas da primavera de 2022 terá alta demanda nos Estados Unidos, apesar de quaisquer possíveis mudanças de mercado iminentes. Mesmo com o aumento das taxas de juros e a possibilidade de mais concorrência de compra de investidores estrangeiros, ainda haverá muitas opções para compradores e vendedores e o mercado continuará se movendo rapidamente.

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“Embora não saibamos como serão as taxas de juros, sempre recomendamos aos clientes que eles tenham um entendimento firme de suas finanças para determinar suas necessidades individuais”, diz Nadia Aziz, gerente geral de hipotecas da Opendoor. 'Pesquisar opções é importante para encontrar o melhor produto de financiamento que atenda às suas necessidades. Existem muitos produtos de hipotecas diferentes disponíveis, incluindo opções de pagamento baixo, que podem ajudar os compradores de casas a realizarem o sonho da casa própria.'